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购物中心 购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内,向消费者提供综合服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所,业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲场所等。 更多案例查看,敬请 【返回】

项目概括

  各业态组成的综合商业广场,位于城市及区域中心,按商圈及商业定位,确定其位置、规模,将多种业态、商业店铺作为一个整体商城,综合规划、开发和经营,发挥商场整体价值。
  购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内,向消费者提供综合服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所,业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲场所等。购物中心业态经营比例:购物、餐饮、休闲1:1:1。
  是20世纪50年代以来在西方国家兴起的一种商业组织形式。战后,西方国家城市居民为逃避交通拥挤和城市污染,纷纷迁居城郊,为满足此类富裕居民的需要,购物中心由此应运而生。它一般由投资者根据实际需要,在统一规划、设计的基础上兴建,然后招商租赁所有承租的商店共同使用公共设施,也分担公共支出,彼此既互相联系,又相互竞争。
  一、购物中心定义
  (1)社区购物中心是在城市的区域商业中心建立的,面积在5万平方米以内的购物中心。
  (2)市区购物中心是在城市的商业中心建立的,面积在10万平方米以内的购物中心。商圈半径为10公里~20公里,有40个~100个租赁店,包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等,停车位1000个以上,各个租赁店独立开展经营活动,使用各自的信息系统。
  (3)城郊购物中心是在城市的郊区建立的,面积在10万平方米以上的购物中心。
  二、多元化定义
  1、美国购物中心协会的定义
  由开发商规划、建设、统一管理的商业设施,有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场,能满足消费者购买需求与日常活动的商业场所。
  2、中国商务部的定义
  多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内,向消费者提供综合服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所,业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。
  3、日本购物中心协会的定义

  由一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体,并备有停车场,按其选址、规模、结构,具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征,并作为适应消费需要的社交场所,发挥着一部分城市功能。

  三、分类
  1、美国分类方式及标准
  根据美国市场的实际情况,将购物中心分为邻里型、社区型、区域型、超区域型、主题型、时装型、大型量贩型、工厂直销型等八种。
  2、国家标准对购物中心的分类
  根据中国市场的实际情况,将购物中心分为社区型、市区型、城郊型三类。
  3、按照开发商背景及经营管理模式分类
  分为物业型购物中心、百货公司型购物中心、连锁型购物中心三类。
  4、按照购物中心规模分类
  (1)巨型购物中心——24万㎡以上
  (2)大型购物中心——12--24万㎡
  (3)中型购物中心——6--12万㎡
  (4)小型购物中心——2--6万㎡
  5、按照购物中型外观分类
  (1)美国式简洁的外立面
  (2)童话般欧洲古堡式
  (3)豪华高贵的现代派
  (4)分散多建筑组成之建筑群
  (5)购物乐园式
  (6)园林型购物中心
  (7)人文特色型购物中心
  (8)免税型购物中心
  (9)交通综合枢纽式
  (10)地下型购物中心
  (11)大盒子购物中心
  (12)附带写字楼的摩尔
  四、经营特点
  1、物业型
  物业购物中心又分A、物业型购物广场、B、物业型摩尔购物中心。
  A、物业型购物广场:一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段,实行的是租赁制。特点:面积一般在5至10万平方米左右,由于面积还不够大,故其定位还必须突出某一目标顾客群体,所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够(通常定位于高端市场,大租户以百货为主,许多业态没有引入),还称不上摩尔购物中心。
  B、物业型摩尔购物中心:又称普通摩尔购物中心,普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营,而是将场地出租给专业零售商,委托专业管理公司进行管理,实行所有者、管理者与经营者的分离。优势互补,既可保证和提高管理水平,又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者,同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品,可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。这种购物场所的组织和构造形式,包含着一种促销思想,即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区,实行的是租赁制。特点:面积比购物广场大许多,一般在15至30万平方米左右;业态业种的复合度高度齐全,一般为全业态全业种经营。
  2、百货公司型
  由大型连锁百货公司发展或扩建而成。面积一般在10至15万平方米左右,由于面积还不够大,故其定位也还必须突出某一目标顾客群体,入驻的业种一般很齐备但业态的复合度还不够(通常定位于高端市场,以自己的百货公司为主,虽然百货公司自身的超市一般也很大很有特色,但一般没有引入大卖场、家具城、玩具反斗城大卖场等业态),仍称不上摩尔购物中心。但随着百货公司型购物中心不断扩建及兴建2馆/别馆等,不同业态也正被引入百货公司型购物中心内,迈向摩尔购物中心。
  百货公司型购物中心比纯物业型购物中心有一定的优裕性。体现在百货公司由于信誉佳、客户关系多、营销促销管理水平高;故招租招商较容易,且业绩一般也较佳。
  3、连锁摩尔
  由专业的连锁购物中心集团开发并经营,特点:自营比例较高(50%至70%左右)。连锁摩尔购物中心是指:由专业连锁购物中心集团开发并经营,自营比例较高(自营百货公司、超市、影城、美食城等),业态业种的复合度极度齐备,商品组合的宽度最宽深度最深,定位于家庭,能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮享受的特大型购物中心。专业连锁购物中心可解决购物中心的招租难题,可迅速实现购物中心的开业,且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多。
  五、发展趋势
  2016-2018开业购物中心的体量看,增幅不大,逐渐下滑,25.7%下降到-0.5%。对比2017年,2018年开业数量增加30个,体量下降20多万平方米,反映平均单体量变小,大体量项目缩减,小体量增加。2019年全国拟开业项目约982个,总体量约8622万㎡。
  2018全年购物中心综合指数为64.5,同比下降4.0,高出荣枯线14.5;购物中心聚客能力相对更强,客流量的提升推动销售额增速跑赢整体零售餐饮企业的表现。体验式门店丰富了消费者的购物场景,不仅吸引消费者到店以增加到店频次与客流量,同时可以拉长顾客的驻店时间,把握潜在的多样化消费需求,全方面推动销售额的稳步提升。
  购物中心向二三线城市下沉是大势所趋。从城市选择和商圈进驻上来看,前十年60%的购物中心集中在四个一线城市,在2007-2010年这五年间二线城市购物中心开始进入快速发展期,入市占比是一线城市的2倍,进入二线城市购物中心占比超过70%,购物中心拓展向二三线城市下沉是大势所趋。
  大型综合性购物中心及中型社区购物中心是主流。从单体购物中心规模数据看,5-10万㎡的购物中心占比过半;从不同发展阶段数据看,单体规模整体呈上升趋势,5万㎡以下的占比下降,15万㎡以上的占比上升幅度较大。
  5~10万㎡(不含10万㎡),10~20万㎡(不含20万㎡)各占35%左右,
  3~5万㎡(不含5万㎡)的约占20%,≥20万平方米区间的占10%以下。
  3~5万㎡(不含5万㎡)近三年持续增长,购物中心业态倾向体验性业态。
  当前整体达到了零售:餐饮:其他(亲子、娱乐等)达到了4:3:3的比例,近年来购物中心业态调整变化数据看,零售业态整体配比有所减小,体验性业态配比呈上升态势,特别是儿童亲子及服务类业态增长幅度相对较大,购物中心对此类业态的需求看涨。
  管理模式将出现转变。购物中心物业管理从最初的某物业管理公司到商业管理公司,再到资产管理公司,表面上是名字的变化,从深层来看是购物中心管理思维的变化,最早是物业管理思维,现在变成了运营管理思维,有了增值保值的概念。
  引进商家类型多元化。除传统百货、超市及影院外,购物中心引进主力商家的类型愈加多元化,各类中型业态成为购物中心吸客的新手段,儿童游乐体验馆、家居生活集合店、超市成为去传统百超后的新主力商家。
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