商业项目策划

  符合商业规律的前期策划定位，是商业地产项目能否取得成功的关键。开发项目商业价值要实现更大化，取决于项目前期的商业策划；招商成功与否，策划是先决条件。业态规划定位及品类选择，应根据市场需求而定。通过前期市场调查、项目分析、市场定位、业态规划及组合、人流动线分析引导、各业态相关建筑设计要求，以及商业后期运营管理模式对项目进行商业评估，从而保证在后期的销售、招商和运营过程中游刃有余，有效规避风险，实现更大利益。

  1、市场调研
  市场调研是项目定位必要的环节，决定着后期项目定位。调研的基础内容包含：消费者调查、同类商场业态分布调查、商户调查。市场调研是为商业定位做好准备，找出差异性的商业元素。对比商圈，找准目标市场，避免定位模糊而功能不清。为招商业态组合提供依据。
  2、项目定位
  项目定位需要科学严谨的市场分析。根据市场、项目、开发商特点等综合因素，用变化的思维考量项目，做细客群研究、业态定位。特别需要注意的是差异化的定性，如在主题、客群、功能、营销手法等方面，既要符合市场又要特点突出。
  3、主题定位
  项目的主题定位由项目的整体定位来决定。主题定位决定了项目的业态规划和业态组合。主要在于不同区域、不同楼层的主题定位。
  4、业态组合
  业态组合大而全，是很多项目共同的特城。“吃喝玩乐”、“零售休闲娱乐”是很常见的组合。根据市场需求，要突出差异，我们需要思考项目特性、差异化。项目的业态比例是以市场为支撑的，应与目标市场达成一致，业态组合必须在对区域商业业态深入调查的基础上进行，做好细致规划。业态组合，一方面考虑区域的供给结构，避免同质化，另一面。考虑租金收益的更大化，进行业态筹划时做好精准的市场研判.
  5、商业空间
  商业空间作为“第三空间”，是否给人们带来体验感、舒适感、场所感、回头感、强识别性、互动性等非常重要。充分利用中庭枢纽、划分主动线、次动线相结合、吸引人流往纵深走向。动线交叉处一般也是人流的密集处，合理规划商业动线，引导客流分布。视觉通透，扶梯上下过程中要保证视野开拓，走道尽量不设计直角转弯。原则上，一眼看去能望见十个以上商铺是通透性量化指标。
  6、现金流和物业升值
  商业策划公司会做出一个项目的整体测算，让甲方指导自己未来的财务预期大概如何，好推动自己的开发、资金计划。开发商，经营者、消费者是商业抵偿价值体系的共同组成部分，需要互利共赢。开发商需要一定的品牌经营者入驻带动整体商业定位。保持商业设计的合理和经济性。原则上不出售、出售会影响整个购物中心业态筹划和招商工作（特别主力店），也会严重制约购物中心的物业估值。建议是持有经营、统一规划、做旺做强。